Chuyển biến mới của phân khúc BĐS cao cấp tại Hà Nội

Từng ghi nhận những đợt tăng trưởng mạnh mẽ, các dự án bất động sản phân khúc hạng sang và thương hiệu lớn tại Hà Nội đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc về giá. Khảo sát thực tế phản ánh trạng thái hạ nhiệt rõ nét so với thời kỳ đỉnh cao, mở ra những góc nhìn mới về dòng tiền vĩ mô và tâm lý của nhà đầu tư trong bối cảnh nền kinh tế có nhiều thay đổi.

Thực tế điều chỉnh giá tại các dự án trọng điểm

Thị trường nhà ở cao cấp tại thủ đô, sau một thời kỳ liên tục lập mặt bằng giá mới, hiện đang ghi nhận các động thái tự điều chỉnh từ phía dòng tiền và chủ sở hữu. Dù giá trị tài sản vẫn neo ở ngưỡng rất cao do tính chất đặc thù của phân khúc, xu hướng giảm giá đã xuất hiện rõ rệt kể từ giai đoạn cuối năm 2025.

Tại khu đô thị The Manor Central Park thuộc quận Hoàng Mai, các dòng sản phẩm thấp tầng như nhà liền kề và biệt thự hiện có mức giá chào bán phổ biến từ 350 triệu đến 460 triệu đồng cho mỗi mét vuông, tùy thuộc vào vị trí nội khu và lộ giới tiếp giáp. Sự xuất hiện của hàng loạt biển quảng cáo chuyển nhượng và cho thuê dọc theo các tuyến đường nội bộ cho thấy áp lực thanh khoản đang hiện hữu. Khảo sát chi tiết cho thấy một căn liền kề diện tích 75m2 đang tìm kiếm chủ nhân mới với mức giá 32 tỷ đồng (khoảng 427 triệu đồng/m2), trong khi một sản phẩm khác diện tích 99m2 được định giá quanh mức 40 tỷ đồng (khoảng 400 triệu đồng/m2).

Biệt thự, Liền kề tại dự án The Manor Central Park Hà Nội

Đối với phân khúc căn hộ có yếu tố thương hiệu quốc tế tọa lạc tại khu vực trung tâm quận Hoàn Kiếm, xu hướng hạ nhiệt cũng được thể hiện qua dữ liệu giao dịch thứ cấp. Mức giá chào bán trung bình của khu vực này hiện dao động quanh ngưỡng 685 triệu đồng/m2. Điển hình, một căn hộ thiết kế 3 phòng ngủ với diện tích 134m2 được rao bán ở mức 95 tỷ đồng, tương đương khoảng 709 triệu đồng/m2. Các căn hộ diện tích lớn hơn như 151m2 và 178m2 đang được chào thị trường với giá lần lượt là 92 tỷ đồng (khoảng 610 triệu đồng/m2) và 135 tỷ đồng (khoảng 758 triệu đồng/m2).

Theo báo cáo định kỳ từ hệ thống dữ liệu Batdongsan, mức giá chào bán hiện tại của dự án căn hộ hạng sang gần hồ Hoàn Kiếm đã giảm khoảng 20% so với thời điểm đạt đỉnh vào quý IV năm 2025. Song song đó, phân khúc thấp tầng tại khu đô thị The Manor Central Park cũng ghi nhận mức sụt giảm hơn 10% so với giai đoạn tháng 10 năm 2025.

Áp lực thanh khoản và sự thay đổi trong hành vi đầu tư

Dù biên độ giá đã được điều chỉnh theo hướng cởi mở hơn từ phía các chủ sở hữu, khối lượng giao dịch thành công trên thực tế vẫn duy trì ở mức tương đối thấp. Nhiều bất động sản có giá trị lớn được niêm yết trong thời gian dài nhưng tiến độ tiếp cận khách hàng diễn ra khá chậm.

Đại diện một doanh nghiệp phân phối bất động sản phân khúc cao cấp tại khu vực Linh Đàm, anh Nguyễn Nhiên cho biết, dòng sản phẩm nhà ở hạng sang đang phải đối mặt với trạng thái suy giảm thanh khoản tương đối rõ ràng. Sự chững lại này bắt đầu xuất hiện từ nửa cuối năm 2025 và kéo dài đến nay.

Phân tích sâu hơn về nguyên nhân, anh Nhiên nhận định rằng trong giai đoạn tăng trưởng nóng trước đây, tâm lý lạc quan quá mức khiến nhiều nhà đầu tư sẵn sàng chi trả dòng vốn lớn với kỳ vọng biên lợi nhuận tiếp tục tăng trưởng nhanh. Tuy nhiên, khi các tín hiệu dòng tiền dịch chuyển và có sự chững lại, tệp khách hàng sở hữu tiềm lực tài chính tự có để chi trả cho các sản phẩm trị giá từ vài chục đến hàng trăm tỷ đồng trở nên thu hẹp.

"Để kích cầu và tìm kiếm dòng tiền thanh khoản, nhiều chủ tài sản đã chủ động giảm giá sâu từ 10% đến 20% so với giá kỳ vọng ban đầu. Dẫu vậy, đặc thù của phân khúc này là kén chọn khách mua. Đồng thời, việc chi phí vốn đầu tư chịu áp lực từ nền lãi suất neo cao khiến người mua có tâm lý phòng thủ và cân nhắc kỹ lưỡng hơn, dẫn đến số lượng giao dịch hoàn tất không nhiều", anh Nguyễn Nhiên chia sẻ.

Cơ cấu khách hàng tham gia thị trường ở thời điểm hiện tại cũng có sự phân hóa mạnh mẽ. Nhóm khách hàng chủ lực hiện nay tập trung vào những người có nhu cầu khai thác sử dụng thực tế hoặc các nhà đầu tư trường vốn, sở hữu lượng tiền mặt lớn và chủ động không phụ thuộc vào đòn bẩy tài chính từ các tổ chức tín dụng. Ngược lại, thành phần đầu cơ ngắn hạn, vốn phụ thuộc nhiều vào dòng vốn vay, gần như đã rút lui để bảo toàn nguồn lực.

Nhiều căn biệt thự, liền kề treo biển rao bán hoặc cho thuê

Góc nhìn vĩ mô và phân tích từ các chuyên gia

Dưới lăng kính kinh tế vĩ mô, sự điều chỉnh của phân khúc bất động sản cao cấp gắn liền với sự thay đổi của chu kỳ tiền tệ và các chính sách quản lý dòng vốn. Khi dòng tiền không còn dễ dãi, chi phí cơ hội của việc đọng vốn trong các tài sản thanh khoản kém sẽ tăng lên, buộc thị trường phải tìm về điểm cân bằng mới.

Phát biểu tại một diễn đàn bất động sản, bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu và đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) phân tích, khi chi phí sử dụng vốn có xu hướng tăng, người mua nhà luôn đặt tính an toàn lên hàng đầu và có thái độ rất thận trọng đối với việc vay vốn tín dụng.

Bà Phạm Thị Miền nhấn mạnh: "Thay vì đưa ra quyết định nhanh chóng dựa trên hiệu ứng đám đông như thời kỳ thị trường sốt nóng, các khách hàng hiện nay thường dành nhiều thời gian để thẩm định năng lực tài chính dài hạn của bản thân. Họ đồng thời tính toán chi tiết hiệu quả khai thác dòng tiền từ việc cho thuê hoặc vận hành tài sản trước khi đưa ra quyết định giải ngân".

Đánh giá về xu hướng dài hạn của dòng sản phẩm bất động sản có thương hiệu, các chuyên gia kinh tế nhìn nhận việc hạ nhiệt và điều chỉnh giá sau giai đoạn tăng trưởng nóng là một phản ứng lành mạnh và tất yếu của chu kỳ thị trường. Quá trình này giúp sàng lọc các nhà đầu tư và đưa giá trị tài sản về gần hơn với giá trị thực tế.

Tuy nhiên, các chuyên gia cũng lưu ý khả năng xuất hiện các đợt giảm giá sâu trên diện rộng là khó xảy ra. Nguyên nhân cốt lõi đến từ việc nguồn cung các sản phẩm bất động sản phân khúc hạng sang tại các vị trí quỹ đất lõi trung tâm Hà Nội luôn ở trạng thái khan hiếm. Bên cạnh đó, các yếu tố đầu vào như chi phí đền bù, tiền sử dụng đất theo cơ chế mới và chi phí phát triển dự án ngày một tăng cao đã vô hình trung định hình một khung sàn chi phí vững chắc cho toàn phân khúc này trong trung và dài hạn.